La vida se ha vuelto muy dura para los propietarios aficionados en los últimos años.
Cambios impositivos, regulaciones más estrictas, restricciones de préstamos: lo que sea, los bienes raíces de compra para alquilar se han visto afectados.
Pero una entidad está muy contenta con el apretón de los terratenientes: el gobierno del Reino Unido.
Cómo George Osborne acabó con el mercado inmobiliario de compra para alquilar
Cuando George Osborne era canciller, una de sus políticas más importantes fue gravar mucho más a los propietarios y a los inversores inmobiliarios en general. Hemos escrito varias veces sobre las medidas tomadas (puedes leer los detalles aquí, por ejemplo). Pero como resultado, se ha vuelto mucho menos rentable, y potencialmente generador de pérdidas, poseer una propiedad de alquiler con una hipoteca.
Esta fue una política inteligente por varias razones.
Primero, estaba claro que los altos precios de la vivienda se habían convertido en una responsabilidad política potencial. Por primera vez en décadas, el acceso al mercado se estaba volviendo más importante que el continuo aumento de los precios para muchos votantes.
En segundo lugar, los propietarios constituyen un contingente electoral relativamente pequeño y no tienden a generar mucha simpatía por parte de la población en general. Así pues, si, como habría dicho Jean-Baptiste Colbert, ministro de Hacienda de Luis XIV, “el arte de los impuestos consiste en desplumar el ganso para obtener el mayor número de plumas con el menor número de silbidos”, entonces representan un objetivo atractivo grupo.
En tercer lugar, también podría decirse que la medida es compatible con la filosofía política conservadora. Si desea crear o mantener una democracia de propietarios de viviendas en lugar de una nación de inquilinos, debe evitar que los propietarios de viviendas compitan con los compradores primerizos. Al eliminar las ventajas fiscales de los propietarios, Osborne niveló el campo de juego, o tal vez incluso se apoyó en nuevos compradores.
Sin embargo, también era inteligente en un nivel aún más básico. Los cambios han ayudado a HMRC a recaudar una gran parte de los impuestos, no solo sobre los ingresos del propietario, sino también sobre las ganancias obtenidas por aquellos que ahora han decidido abandonar el mercado por completo.
Ayer supimos que en el ejercicio 2018/19 la recaudación por el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) aumentó casi una quinta parte respecto al año anterior, pasando de 7.800 a 9.200 millones de libras esterlinas. Este es un fuerte impulso. Y, informa el FT, gran parte de eso se debe a las ventas de los propietarios.
Verá, al eliminar la capacidad de los propietarios de reclamar una desgravación fiscal sobre los intereses hipotecarios, el gobierno creó al menos unos pocos vendedores forzados, personas cuyos ingresos por alquiler simplemente ya no cubrían el costo de propiedad. Mientras tanto, otros propietarios, al ver el cambio en el estado de ánimo político musical, han decidido irse antes de la carrera.
Sin embargo, cuando se agotan, también quedan atrapados en tasas más altas de CGT.
La CGT se paga sobre todas las ganancias obtenidas en la venta de un activo. Tiene una asignación anual de CGT de £ 12,000 (por lo que podría vender acciones para obtener una ganancia de £ 12,000, por ejemplo, sin tener que pagar CGT). Pero una vez que tus ganancias superan este límite, tienes que pagar el 10% o el 20% (según seas contribuyente con tasa base o superior).
Pero si está vendiendo una segunda casa, las tasas CGT son 18% y 28%. Y a diferencia de las acciones, no puedes vender una casa paso a paso. Tampoco puede mantenerlo en un envoltorio fiscalmente eficiente (en su mayoría).
Así que en general, un movimiento inteligente. ¿Quién hubiera esperado que un canciller conservador introdujera un impuesto a la riqueza y lo sacara? Estoy seguro de que Osborne se critica a sí mismo diciendo que no tiene el poder para disfrutarlo y, en cambio, se ha visto reducido a dirigir un periódico local y hacer malabarismos con otros siete u ocho trabajos solo para llegar a fin de mes.
Una lección clave que los inversores deberían aprender de la difícil situación de los parias de los terratenientes
Pero de todos modos. Inmediatamente después de que se introdujeron los cambios, advertimos en MoneyWeek que la propiedad de comprar para alquilar se había eliminado gradualmente como una inversión atractiva para los aficionados, y eso parece ser exactamente lo que sucedió.
Además, no hay señales de que la crisis de los propietarios se esté desacelerando: aún no hemos visto el efecto completo de los cambios en los impuestos, mientras que las regulaciones dirigidas a los propietarios solo se están volviendo más onerosas.
¿Qué significa esto para usted, asumiendo que no es un inversionista de bienes raíces que compra para alquilar? Pues bien, el éxodo de propietarios del mercado es uno de los factores clave de la actual crisis del mercado inmobiliario.
Los precios de las viviendas dependen principalmente de la cantidad de dinero disponible para comprar una propiedad (la oferta y la demanda físicas importan un poco, pero no tanto como podría pensarse).
Los propietarios ya no pueden pagar tanto por la propiedad, mientras que los compradores por primera vez tienen menos recursos. Así que ha eliminado una porción de la demanda del mercado en ese frente, mientras que en el lado de la «venta» ha agregado, en los márgenes, un grupo de vendedores casi forzados, ansiosos por deshacerse de propiedades que ya no son rentables.
Si bien todavía es difícil ver un colapso en los precios de la vivienda en ausencia de tasas de interés crecientes o un aumento del desempleo (de todos modos, estos a menudo van de la mano), es igualmente difícil ver una razón obvia para una recuperación masiva si la propiedad residencial no es ya no se considera una buena inversión.
No veo esto como algo malo, para ser claros. Estaríamos mejor con precios de la vivienda estables o en descenso: las burbujas y los colapsos inmobiliarios se encuentran entre las locuras financieras más destructivas y menos productivas.
Así que aquí hay un punto: si todavía estuviera pensando en comprar para alquilar como una opción de inversión futura, realmente lo dejaría pasar.
Hay un segundo punto, un poco más filosófico. Me doy cuenta de que los anfitriones aficionados no atraen mucha simpatía. Pero recordemos que a principios de los 2000 tener parte de tus ahorros en bienes raíces parecía una forma perfectamente válida de invertir de cara al futuro. Pocos esperaban ver el giro fiscal o político tan drásticamente en su contra.
¿Cuál es mi punto? Nunca ignore el riesgo político. Los gobiernos dicen que quieren que ahorremos a largo plazo. Pero cada seis meses o un año (dependiendo de cuán exhibicionista sea el canciller de turno), las reglas que rigen nuestros ahorros cambiarán felizmente sin previo aviso y sin ningún sentido de continuidad.
A veces, estos cambios están justificados, pero la mayoría de las veces están motivados por poco más que cambios de humor políticos.
Es una de las razones por las que siempre sugerimos tener ahorros en un Isa, además de una pensión. Ambas envolturas de impuestos pueden ser el objetivo de un futuro gobierno, pero al menos una ISA es fácil de sacar su dinero en un apuro.
Recuerde: todo esto sucedió bajo un gobierno de centro-derecha. ¿Qué pasa si tenemos un gobierno que ni siquiera pretende estar a favor de la creación de riqueza?
Vale la pena mantenerse informado. Prevenido vale por dos. Entonces, en esa nota alegre, puedo sugerirle que se suscriba a la revista MoneyWeek. Puede obtener sus primeros seis números gratis aquí.
