La división de terrenos es un asunto legal plenamente establecido en las normativas jurídicas vigentes, que se realiza por diversos fines, lo cual debe efectuarse cumpliendo ciertos procedimientos y trámites, entre los que se incluye el certificado de licencia de segregación o fincas.
Las leyes establecen claramente como conseguir certificado de licencia de segregación ante los ayuntamientos, que es la instancia competente que se encarga de otorgar la licencia de parcelamiento, división o segregación, sea cual sea el caso de fraccionamiento de una finca.
¿Qué es la segregación de un terreno?
La modificación en el parcelamiento de un terreno siempre requiere una licencia urbanística que se tramita ante el ayuntamiento y que solo podrá ser aprobada si los lotes resultantes cumplen con las normativas urbanísticas vigentes y se ajustan a lo establecido en la planificación territorial.
La segregación es la división de una finca en varias parcelas o por lo menos en dos porciones de tierra, que se convierten en dos fincas, lo cual debe comunicarse al ayuntamiento para que emita la licencia de segregación, con la que se puede formalizar la división y hacer el correspondiente registro en la notaría.
Pero hay casos en los que no es necesario gestionar este documento, específicamente cuando se presentan algunos supuestos establecidos en el artículo 241 del Reglamento de la Ley de Urbanismo: cuando la división sea destinada a un reparcelamiento urbanístico u otra obra de interés comunitario, o cuando la división haya sido aprobada previamente por el municipio con otra licencia urbanística.
También, no se requiere la licencia de segregación cuando ya se han ejecutado obras con antelación dentro de la finca, como parte de un parcelamiento, o cuando el dueño ya la dividió tras hacer una reunión parcelaria, y en los planos se refieren las medidas en metros y decímetros cuadrados.
Certificado de Innecesariedad
Cuando no se necesitan permisos para hacer la correspondiente división o parcelamiento, debe entonces solicitarse una Certificado de Innecesariedad de Licencia de Segregación, que también se pide ante el ayuntamiento, el cual tras verificar el cumplimiento de los supuestos que exoneran la solicitud de la licencia, procederá a emitir el correspondiente certificado.
Este certificado sustituye totalmente a la licencia, y con él se pueden hacer los parcelamientos correspondientes y registrarlos legalmente a nombre de los nuevos titulares.
Igualmente, si lo que se quiere es hacer una congregación de parcelas, no es necesaria la licencia, por cuanto es un ejercicio privado civil que se realiza frente a un notario y que se formaliza con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Al hacer cualquiera de estos trámites, lo más recomendable es dejarse asesorar por un buen abogado y desarrollar con él todas las gestiones, para garantizar que todo se realice siguiendo los procedimientos legales establecidos y se cumplan los correspondientes requisitos de ley.
¿Para qué sirve el Registro de Innecesariedad?
Entre las funciones que se cumplen con la tramitación del Registro de Innecesariedad de Licencia de Segregación resaltan los siguientes:
- Tramitar todas las diligencias necesarias para mantenerse dentro de los estatutos administrativos.
- Efectuar modificaciones siguiendo los planes previstos en la ley.
- Garantizar transparencia en cuanto a las cuantías de servicios y las negociaciones de los servicios sociales.
- Formalizar transferencia de cambio de titulares.
- Con el certificado se cumplen estos requerimientos, además de que facilita al propietario de la finca los trámites para desarrollar los planes urbanísticos que haya decidido para su terreno o que le hayan sido impuestos por interés social.
Requisitos para solicitar el Certificado de Innecesariedad
Para tramitar el Certificado de Innecesariedad hay que cumplir unos requisitos básicos que se deben presentar ante el ayuntamiento, los cuales varían de acuerdo a lo que cada comunidad autónoma exija.
Sin embargo, los básicos son los siguientes:
- Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI).
- Rellenar el correspondiente formulario.
- Original y copia del registro notarial de la finca.
- Planilla de catastro firmada y validada por las autoridades competentes.
- Registro de dominio renovado.
- Nota simple.
- Comprobante de pago de tasas municipales.
- Proyecto urbanístico o libro de mantenimiento y utilización de la propiedad, que incluya todas las reformas que se harán en la parcela.
¿Cómo queda la servidumbre de paso en las fincas?
Cuando se hace una división de una finca y el dueño solo va a vender un lote del fraccionamiento, el mismo debe garantizar al nuevo propietario que su nueva finca tenga salida a un camino público, de lo contrario, tendrá que darle obligatoriamente un paso de servidumbre por su finca sin derecho a indemnización.
El paso de servidumbre se puede dar, tanto en fincas rústicas como en urbanas, y sólo procede cuando no hay una salida física hacia un camino público, o bien, esa salida puede ser peligrosa o muy costosa de construir.
La legislación española prevé que cuando eso sucede, la finca que tenga acceso al camino debe permitir el paso de las personas, maquinaria y demás elementos de la finca que no tienen acceso a ese camino por su propiedad, a cambio de una indemnización en tierra que debe ser equivalente a la extensión del paso utilizado.
Pero en el caso de las fincas resultantes de una segregación, en la que no se tenga acceso a camino alguno, la norma no aplica del todo, por cuanto al ser responsabilidad de quien dividió las parcelas el hecho de garantizar una salida a una vía pública y no haberlo hecho, entonces está en la obligación de darle el paso de servidumbre sin poder reclamar ningún tipo de pago, ni indemnización de ningún tipo.
En conclusión, para dividir una finca es importante conocer todos los trámites que hay que realizar, para así actuar correctamente con el cumplimiento de todas las normas legales, lo cual siempre es bueno realizar con el apoyo de un abogado especialista en la materia que ayude a ejecutarlos correctamente.
